Земельный кодекс РФ ( ЗК РФ ) с комментариями к статьям

Статья 99. Земли историко-культурного назначения

1. К землям историко-культурного назначения относятся земли:

1) объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия;

2) достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел;

3) военных и гражданских захоронений.

<Статья 98 | Статья 99 | Статья 100>

Научно-практический комментарий:

1. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из при-оритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвраще-ния их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, способных причинить вред объектам культурного насле-дия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Установление особого правового режима земель, занимаемых объектами культурного наследия, является важнейшим сред-ством их правовой охраны.
Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Феде-рации" относит к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представ-ляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлин-ными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Земельный кодекс выделяет в комментируемой статье отдельно земли достопримечательных мест, однако с точки зре-ния Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ достопримечательные места являются видом объектов культурного наследия, наряду с памятниками и ансамблями, и определяются как "творения, созданные человеком, или совместные творе-ния человека и природы, в том числе: места бытования народных художественных промыслов; центры исторических посе-лений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, истори-ческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки по-строек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов".
Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Феде-рации" относит к землям историко-культурного назначения земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации <1>, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия (ст. 5).
--------------------------------
<1> См.: Положение о Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и куль-туры) народов Российской Федерации Правительством РФ пока не утверждено.

Основаниями для отнесения (или перевода) соответствующих земельных участков к категории земель историко-культурного назначения могут выступать: акт уполномоченного органа о принятии на государственную охрану (учет) па-мятника истории и культуры, объекта исторического и культурного наследия, изданный до вступления в силу Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством (ч. ч. 1 - 3 ст. 64 на-званного Федерального закона); наличие регистрации в списках вновь выявленных объектов, представляющих историче-скую, научную, художественную или иную культурную ценность, произведенной в период действия соответствующих норм Закона РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (ч. 4 ст. 64 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ, ст. 39 названного Закона РСФСР, п. 18 Положения об охране и использовании памятников истории и куль-туры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865); обнаружение объекта археологического наследия (ч. 6 ст. 18 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ); решение уполномоченного органа о включении вы-явленного объекта культурного наследия в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ч. 9 ст. 18 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ) <1>.
--------------------------------
<1> Погорелов Д.В. Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) наро-дов Российской Федерации как источник экологического права" // Экологическое право. 2004. N 2. Однако вряд ли может считаться таким основанием поступление в орган охраны объектов культурного наследия предусмотренных ст. 17 Феде-рального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ документов для принятия решения о включении объекта культурного наследия в реестр, поскольку само по себе это событие не влечет возникновения правоотношений.

Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения утвержден Ука-зом Президента РФ от 20 февраля 1995 г. N 176. В него вошли:
историко-культурные музеи-заповедники и музейные комплексы (например, Государственный историко-культурный музей-заповедник "Московский Кремль", Государственный исторический музей, Государственный художественный истори-ко-архитектурный и природно-ландшафтный музей-заповедник "Коломенское", Государственный историко-архитектурный и ландшафтный музей-заповедник "Царицыно", Государственный музей керамики и усадьба "Кусково", Историко-культурный заповедник "Петропавловская крепость - государственный музей истории Санкт-Петербурга", Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Петергоф", Государственный художественно-архитектурный дворцово-парковый музей-заповедник "Царское Село", Валаамский государственный историко-архитектурный и природный музей-заповедник, Соловецкий государственный историко-архитектурный и природный музей-заповедник, Архангельский государственный музей деревянного зодчества и народного искусства "Малые Корелы", Музей деревянного зодчества и крестьянского быта в г. Суздале, Кирилло-Белозерский историко-архитектурный и художественный музей-заповедник, ансамбль Спасо-Преображенского монастыря в г. Старая Русса, Государственный ис-торико-архитектурный и художественный музей-заповедник "Казанский Кремль", Государственный объединенный Вла-димиро-Суздальский историко-архитектурный и художественный музей-заповедник, Ростовско-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник, Переславль-Залесский историко-архитектурный и художественный музей, Сергиево-Посадский государственный историко-художественный музей, Музей-усадьба "Архангельское", Государственный Бородин-ский военно-исторический музей-заповедник, Государственный музей-заповедник А.С.Пушкина в с. Михайловское Псков-ской области, литературно-мемориальный музей-заповедник А.П. Чехова в с. Мелихово Московской области, Государствен-ный Лермонтовский музей-заповедник "Тарханы" в Пензенской области, Государственный мемориальный и природный му-зей-заповедник И.С. Тургенева в с. Спасское-Лутовиново Орловской области, Новгородский государственный историко-архитектурный музей-заповедник, Псковский государственный историко-архитектурный музей-заповедник, Нижегородский историко-архитектурный музей-заповедник, музей М.К. Тенишевой "Русская старина" в Смоленске, Архитектурно-этнографический музей под открытым небом в с. Василево Тверской области, мемориальный заповедник "Сибирская ссылка В.И. Ленина" в с. Шушенское Красноярского края, историко-мемориальный музей "Якутская политическая ссылка", Дом Петра I в Вологодской области и др.);
памятники археологии (наскальные изображения и надписи, ритуальные комплексы, курганные группы, стоянки эпо-хи палеолита, мезолита, неолита и бронзы, поселения эпохи энеолита, городища, селища, оленные камни, древние ороси-тельные системы, территории культурных слоев, подземные конструкции и остатки укреплений и др.);
памятники градостроительства и архитектуры (например, здание Петровского пассажа, здание Третьяковского проез-да, ансамбль церкви Всех Скорбящих Радости, усадьба Бахрушина А.А., особняк Шехтеля Ф.О. в Москве, здание Москов-ского (Николаевского) вокзала в Санкт-Петербурге, комплекс санатория "Кавказская Ривьера" в Сочи, комплекс главных нарзанных ванн в Кисловодске и др.).
В части земельных отношений государственная охрана объектов культурного наследия включает:
согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градострои-тельных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима;
контроль за разработкой градостроительных регламентов, в которых должны предусматриваться меры, обеспечивающие содержание и использование объектов культурного наследия;
разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия;
выдачу в установленных случаях разрешений на проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиора-тивных, хозяйственных и иных работ, согласование таких работ;
установление границы территории объекта культурного наследия как объекта градостроительной деятельности особого регулирования.
Для объектов культурного наследия федерального значения проекты зон охраны, землеустроительную, градострои-тельную и проектную документацию по сохранению объектов культурного наследия, градостроительные регламенты, проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ согласовывает Федеральная служба по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия <1>. Для объектов культурного наследия регионального и местного значения такие согласования выполняют уполномоченные органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.
--------------------------------
<1> Положение о Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного на-следия (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2007 г. N 354).

Правовой режим земель историко-культурного назначения регулируется как настоящим Кодексом, так и законода-тельством об охране объектов культурного наследия. При этом правовой режим земельного участка и расположенного на нем (в нем) объекта культурного наследия имеет консолидированный характер, что проявляется в ряде ситуаций.
Во-первых, переход прав собственности на объект культурного наследия и занимаемый им земельный участок проис-ходит по общим правилам земельного законодательства, основанным на принципе единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов недвижимости (ст. ст. 35, 36 и др. ЗК РФ). Иное предусмотрено Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ только для объектов археологического наследия: такие объекты и земельные участки или участки водного объекта, в пределах которых они располагаются, находятся в гражданском обороте раздельно. Объекты культурного насле-дия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собствен-ности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности <1>; объекты археологического наследия нахо-дятся в государственной собственности. Земельные участки могут находиться в соответствующей форме собственности.
--------------------------------
<1> О перечнях объектов культурного наследия федерального значения, являвшихся недвижимыми памятниками ис-тории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения до 27 декабря 1991 г., которые необходи-мы для обеспечения осуществления субъектами РФ, муниципальными образованиями установленных федеральными зако-нами полномочий, а также в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации, см. Постановление Государственной Думы РФ от 11 сентября 2007 г. N 5041-4 ГД.

Принципу единства судьбы земельного участка и культурного наследия, а также задаче сохранения целостности охраняемых объектов служит правило о том, что памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется.
Во-вторых, при совершении регистрационных и иных юридически значимых действий с памятниками истории и куль-туры и земельными участками истребуются необходимые документы о сопряженном объекте. Сведения о собственнике зе-мельного участка и пользователе земельным участком, а также о правовом режиме использования земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, необходимы для принятия решения о включении объ-екта культурного наследия в государственный реестр. На объект культурного наследия, включенный в государственный реестр, собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия. В паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта, и иные сведе-ния, содержащиеся в реестре (форма паспорта Правительством еще не утверждена. - М.В.). Паспорт объекта культурного наследия в обязательном порядке представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недви-жимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия либо земельным участком или участком водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия.
В-третьих, установление обременений в использовании отчасти совпадает в одном правовом акте - охранном обяза-тельстве. При отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности и при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. Охранное обязательство включает описание предмета охраны, условия, касающиеся сохранения, содержания и использования объекта культурного наследия, порядок выполнения собственником охранного обязательства. Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется органом исполнительной власти субъекта РФ в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти) и регионального значения, а также администрацией муниципального образования в отношении объектов культурного наследия местного значения. Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия является обязательным условием заключения договора аренды такого объекта или договора безвозмездного пользования. Хотя законом это прямо не установлено, однако очевидно, что наличие охранного обязательства является условием заключения названных видов договоров и в отношении земельного участка.
Элементом охранного обязательства являются земельные обязанности. Например, согласно Положению о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, условия охранного обязательства должны предусматривать обязанности собственника: 1) поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии; 2) не использовать объект культурного наследия и его территорию: под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов, материалов, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты, а также материалов, имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от их мощности; под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ <1>. Приведем другой пример. Арендатор имущества, являющегося объектом культурного наследия, обязан содержать в благоустроенном состоянии территорию объекта культурного наследия и его зон охраны, не допускать их использования под новое строительство или хозяйственные нужды <2>.
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 16 декабря 2002 г. N 894.
<2> См.: Типовая форма охранного обязательства по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия (утв. Постановлением администрации Тверской области от 9 сентября 2004 г. N 181-па).

С другой стороны, взаимосвязанность правового регулирования охраны объектов культурного наследия и занимае-мых ими земельных участков несет в себе возможность осложнений реализации земельно-правовых норм в связи с существующей пробельностью нормативно-правовой базы охраны памятников истории и культуры, вызванной непринятием ряда документов, предусмотренных Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ <1>, например отсутствием порядка выдачи разрешений на право проведения работ определенного вида на объекте археологического наследия.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Совета Федерации Федерального Собрания РФ от 18 июня 2008 г. N 221-СФ "О парламент-ском запросе Совета Федерации".

Правовой режим земель историко-культурного назначения характеризуется также тем, что значительная их часть ог-раничивается в обороте: это находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, заня-тые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия (подп. 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
К особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации относятся историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уни-кального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства <1>. Отнесение указан-ных объектов к числу особо ценных осуществляется указом Президента РФ. Так, Указом Президента РФ от 6 ноября 1993 г. N 1847 "О включении отдельных объектов в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации" в Государственный свод особо ценных объектов включены: Государственный академический Ма-риинский театр (г. Санкт-Петербург); Государственный историко-архитектурный и этнографический музей-заповедник "Ки-жи" (Спасо-Кижский погост, Республика Карелия); Госфильмофонд Российской Федерации (Московская область); Государ-ственный мемориальный и природный заповедник "Музей-усадьба Л.Н. Толстого "Ясная поляна" (Тульская область); Жос-товская ордена "Знак Почета" фабрика декоративной росписи (Жостовский промысел, Московская область); Российский государственный исторический архив (г. Санкт-Петербург); Российский государственный архив древних актов (г. Москва). Принят и ряд других указов Президента РФ аналогичного содержания. Внесенные в Государственный свод <2> особо цен-ные объекты являются исключительно федеральной собственностью; изменение формы собственности указанных объектов либо их перепрофилирование не допускается.
--------------------------------
<1> Положение об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации (утв. Указом Прези-дента РФ от 30 ноября 1992 г. N 1487, с изм.).
<2> Положение о Государственном своде особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федера-ции (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 октября 1994 г. N 1143).

Содержание правового режима данной подкатегории земель включает также ряд требований к землеустроительным, земляным, строительным, мелиоративным, хозяйственным и иным работам, направленных на обеспечение охраны объектов культурного наследия (ст. ст. 35 - 37 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ).
Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамб-ля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения. Характер использования территории достопримечательного места, ограничения на использование данной территории и требования к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству определяются уполномоченными органами охраны объектов культурного наследия, вносятся в правила застройки и в схемы зонирования территорий, разрабатываемые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ (далее также - работ) осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, вклю-ченных в реестр, выявленных объектов культурного наследия либо при обеспечении заказчиком работ требований к сохран-ности расположенных на данной территории объектов культурного наследия. В случае обнаружения на территории, подле-жащей хозяйственному освоению, объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в проекты проведения работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженных объектов до включения их в реестр, а действие положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории приостанавливается до внесения соответствующих изменений. В случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, зарегистрированных или выявленных объектов культурного наследия работы на территориях, непосредственно связанных с земельными участками в границах территории указанных объектов, проводятся при наличии в проектах проведения таких работ разделов об обеспечении сохранности данных объектов культурного наследия, получивших положительные заключения государственной экспертизы проектной документации.
Земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы должны быть немедленно приостановлены исполнителем работ в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия. Исполнитель работ обязан проинформировать орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, об обнаруженном объекте. Аналогичное требование применительно к строительству содержится в п. 8 ст. 52 ГрК РФ.
В случае угрозы нарушения целостности и сохранности объекта культурного наследия движение транспортных средств на территории данного объекта или в его зонах охраны ограничивается или запрещается в порядке, установленном законом субъекта РФ.
2. С данной нормой Земельного кодекса о целевом характере использования земель историко-культурного назначения корреспондируют нормы Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ (ст. ст. 52, 53), который, в отличие от законода-тельства об особо охраняемых природных территориях, не устанавливает перечня запрещенных видов деятельности на соответствующих земельных участках, формулируя запреты общего свойства. Физические и юридические лица осуществля-ют право пользования зарегистрированным либо выявленным объектом культурного наследия, право пользования земель-ным участком или участком водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, по своему усмотрению с учетом требований, установленных названным Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц. Использование объекта культурного наследия либо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, с нарушением Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ и законодательства субъектов РФ об охране и использовании объектов культурного наследия запрещается. Например, Государственный комитет Псковской области по культуре остановил строительство зданий жилого и административного назначения на предоставлен-ном в соответствии с договором аренды земельном участке, чем, по мнению арендатора, было нарушено его право на свободу экономической деятельности. Между тем в границах земельного участка находится культурный слой древнего Пскова VIII - XVII вв. - объект исторического и культурного наследия федерального значения. Требования заявителя об оспаривании нормативного правового акта о статусе культурного слоя суд не удовлетворил <1>.
--------------------------------
<1> Решение ВС РФ от 11 апреля 2006 г. N ГКПИ06-124; Определение ВС РФ от 22 июня 2006 г. N КАС06-194.

Обязательными требованиями к использованию объектов культурного наследия являются обеспечение режима содер-жания земель историко-культурного назначения, а также согласование осуществления проектирования и проведения земле-устроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участке или участке водного объекта, в пределах которых располагается объект археологиче-ского наследия.
Мерой превентивного характера, позволяющей предотвратить нецелевое использование земель историко-культурного назначения, является обязательность историко-культурной экспертизы земельных участков, подлежащих хозяйственному освоению.
В случае если собственник объекта культурного наследия, включенного в государственный реестр, либо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, уполномоченные органы (в зависимости от значения объекта - Федеральная служба по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления) имеют право обращаться в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта культурного наследия либо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия. В случае принятия судом решения об изъятии такого объекта культурного наследия либо земельного участка или участка водного объекта соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом выкупает его или организует его продажу с публичных торгов. Собственнику объекта культурного наследия возмещается стоимость выкупленного объекта в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Если объект культурного наследия уничтожен по вине собственника данного объекта или пользователя либо по вине владельца земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, то земельный участок, расположенный в границах территории объекта культурного наследия, являющийся неотъемлемой частью объекта культурного наследия, либо земельный участок или участок водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации) в соответствии с законодательством РФ.
О целевом использовании данной категории земель см. также комментарий к п. 6 ст. 94 Кодекса.
3. По общему правилу земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, а случаи изъятия устанавливаются законодательством.
Особенностью правового режима земельных участков, отнесенных к землям историко-культурного назначения без изъятия их у собственников, владельцев, пользователей, является установление существенных ограничений в пользовании такими участками.
В отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр и находящегося в федеральной собственности, ли-бо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, в целях обеспечения сохранности и использования данного объекта и соблюдения прав и законных интересов граждан Правительством РФ могут быть установлены ограничения при использовании данного объекта культурного наследия либо данного участка. Ограничения при использовании объекта культурного наследия, земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, действуют до момента полного устранения обстоятельств, явившихся основанием для их введения. В случае несогласия с введением установленных ограничений заинтересованное лицо может обжаловать такое решение в суд.
Кроме того, права пользования земельными участками, отнесенными к землям историко-культурного назначения, ог-раничиваются условиями охранного обязательства.
Если в пределах земельного участка или участка водного объекта обнаружен объект археологического наследия, то со дня обнаружения данного объекта собственник земельного участка или пользователь (водопользователь) владеет, пользуется или распоряжается принадлежащим ему участком с соблюдением условий, установленных Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ для обеспечения сохранности выявленного объекта.
Лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер оп-ределяются договором аренды.
Установление ограничений при пользовании объектами культурного наследия и земельными участками или водными объектами, в пределах которых располагаются объекты археологического наследия, отнесено преимущественно к числу полномочий федеральных органов государственной власти. Органы исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия, могут устанавливать ограничения в отношении некоторых объектов регионального значения и местного значения (п. 3 ст. 35 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ).
На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, что связано с необходимостью проведения исследований таких земель или их консервации. С данной нормой корреспонди-рует положение подп. 1 п. 4 ст. 36 ГрК РФ: действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также вновь выявленных.
Распорядительные полномочия собственников земельных участков зависят от конкретного вида особо охраняемых зе-мель. Как видно из подп. 4 п. 5 ст. 27 настоящего Кодекса, не все земли историко-культурного назначения ограничены в обороте: к таковым не отнесены достопримечательные места, земельные участки, занятые объектами культурного наследия народов Российской Федерации, не отнесенными к числу особо ценных, не включенными в Список всемирного наследия, не являющимися историко-культурными заповедниками либо объектами археологического наследия. Соответственно, такие земельные участки могут быть объектом сделок.
Имеют место споры о приватизации земельных участков под строениями в исторических городах, где значительные городские территории (бывшие городские посады) могут быть отнесены к памятникам истории и культуры местного значе-ния, имеющим археологическое значение. Судебная практика противоречива: относит к изъятым из оборота все такие территории либо только те из них, где доказано нахождение в толще земли на территории конкретного участка объектов археологического наследия (частично или полностью скрытых в земле или под водой следов существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки).
4. Пункт 4 устанавливает две группы правил, касающихся: а) правового режима охранных зон объектов культурного наследия и б) правового режима земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов.
Зоны охраны объектов культурного наследия устанавливаются в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды. Градостроительным кодексом РФ зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 4 ст. 1 ГрК РФ).
Правовой режим зон охраны объектов культурного наследия определяется ст. 34 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следующим образом. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории уста-навливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.
Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается ре-жим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к ре-конструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и от-крытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Из приведенных положений Закона есть несколько важных следствий: 1) зоны охраны объектов культурного наследия устанавливаются на сопряженной с охраняемым объектом территории, следовательно, на них не распространяется в полной мере правовой режим земель историко-культурного назначения, к которым, как было сказано, относятся "земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия"; 2) особый режим использования земель зон охраны объектов культурного наследия включает различной степени запреты и ограничения хозяйственной деятельности и строительства; 3) поскольку особый режим использования охранных зон не включает ограничения оборота земельных участков и охранные зоны располагаются вне границ территорий объектов культурного наследия, то земельные участки в пределах охранных зон не относятся к ограниченно оборотоспособным. Учитывая, что целью установления зон охраны является обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, законодатель не посчитал нужным ограничивать формы собственности и оборот соответствующих земельных участков, возлагая на них только необходимые обременения в части запрета или ограничения застройки и иной хозяйственной деятельности.
Областной арбитражный суд, рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью к администрации муниципального образования о признании незаконным отказа в предоставлении земельных участков в собственность и об обязании ее подготовить проект договора купли-продажи, установил, что спорные земельные участки, на которых находится принадлежащий заявителю комплекс нежилых строений (функциональное назначение - эксплуатация под базу отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительную и спортивную деятельность), расположены в зоне охраняемого природного ландшафта музея-заповедника В.Д. Поленова. Суд сделал правильный вывод о том, что включение земельного участка в состав зоны охраны объекта культурно-исторического наследия означает установление особого режима использования земельного участка, но не влечет за собой запрета либо ограничения его в обороте <1>. Правовая ситуация меняется, если в результате продажи или совершения иных сделок с земельными участками в охранных зонах нарушается их целевое использование. По данным прокуратуры, районная администрация незаконно распорядилась землями музея-заповедника, который отнесен к объектам исторического и культурного наследия федерального значения: участки, расположенные в охранной зоне, выделялись в собственность и в аренду предпринимателям для строительства ресторанов, гостиниц и других хозяйственно-бытовых строений. Решением Арбитражного суда Московской области удовлетворены требования прокурора о признании недействительными постановления главы района о предоставлении земельных участков, а также сделки купли-продажи и аренды земельных участков, находящихся в охранной зоне Государственного историко-художественного и литературного музея-заповедника "Абрамцево". Земельные участки на территории музея-заповедника неправомерно выделялись администрацией района также под индивидуальное жилищное строительство <2>. Основания для признания постановления и сделок недействительными состоят здесь не в допущении оборота земельных участков, а в нарушении особого режима использования охранной зоны.
--------------------------------
<1> Решение Арбитражного суда Тульской области от 25 сентября 2007 г. N А68-1698/07-98/15.
<2> http://www.genproc.gov.ru/news/news-7712/.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются в отношении объектов культурного наследия федерального значения органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального и местного значения - в порядке, установленном законами субъектов РФ.
Например, Постановлением администрации Тверской области от 13 марта 2008 г. N 52-па утверждены границы зон охраны и режимы использования земель объектов культурного наследия исторического квартала центральной части города Твери. В охранной зоне установлен особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объектов культурного наследия. Возможно научное воссоздание или компенсационное восполнение утраченных исторических объектов. В зоне регулирования застройки и хозяйственной дея-тельности в целях обеспечения сохранности и восстановления исторической системы планировки и пространственной структуры, для закрепления и восстановления градоформирующего значения объектов культурного наследия, возобновления нарушенной цельности композиции охраняемых архитектурных комплексов, для обеспечения архитектурного единства исторически сложившейся среды и объектов нового строительства предусматривается необходимое сохранение и восстановление исторической планировки XVIII - первой четверти XX веков, сохранение, реставрация и реконструкция участков и фрагментов ценной исторической застройки, а также сложившихся участков городского озеленения с ценным или характерным для исторической среды породным составом. Допускается новое строительство с требованиями композиционного, объемно-пространственного, масштабного, стилистического и цветового соответствия ближайшим объектам культурного наследия и исторически ценной средовой застройке XVIII - середины XX веков при условии применения характерных скатных крыш, а также материалов и приемов деталировки фасадов, типичных для исторической застройки. Допустимый процент застройки - до 60% от площади соответствующей подзоны.
Порядок разработки проектов зон охраны объекта культурного наследия, требования к режиму использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон установлены Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации <1>. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия проводится по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков или по решению суда. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может проводиться также по инициативе юридиче-ских лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия. Границами зон охраны объекта культурного наследия являются линии, обозначающие территорию, за пределами которой осуществление градостроительной, хозяйственной и иной деятельности не оказывает прямое или косвенное негативное воздействие на сохранность данного объекта культурного наследия в его исторической среде. Грани-цы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.
--------------------------------
<1> Утв. Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315.

Сведения о наличии зон охраны объекта культурного наследия вносятся в установленном порядке в Единый государ-ственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и в уста-новленном порядке представляются в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недви-жимости.
Ограничения (обременения) прав на земельные участки, возникающие на основании решения об установлении зон ох-раны объекта культурного наследия, подлежат государственной регистрации.
Утвержденные границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроитель-ные регламенты в границах данных зон учитываются и отображаются в документах территориального планирования, правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории.
Проекты зон охраны объекта культурного наследия подлежат историко-культурной экспертизе.
Названное Положение определяет требования к установлению режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах всех трех возможных охранных зон.
С правовым режимом зон охраны объектов культурного наследия связан вопрос их категориальной принадлежности (относимости к одной из категорий земель, определенных ст. 7 ЗК РФ). В приведенном примере об охранной зоне музея-заповедника суд отнес спорные земельные участки к землям рекреационного назначения в составе земель особо охраняе-мых территорий и объектов, сославшись затем на ст. 27 ЗК РФ, согласно которой земли рекреационного назначения не отно-сятся к числу изъятых из оборота. Очевидно, что сопряженные территории, на которых находятся зоны охраны, могут отно-ситься к любой категории земель, чаще - земель населенных пунктов. Установление режима использования зон охраны и градостроительных регламентов изменяет не категорию земель, а содержание разрешенного использования соответствующих земельных участков.
Положение комментируемой статьи о том, что использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки, соответствует абз. 3 п. 10 ст. 85 ЗК РФ: в населенных пунктах земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Положение об особом правовом режиме использования земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов, во-первых, акцентирует запрещение деятельности, несовместимой с основным назначением этих зе-мель, что соответствует положению п. 2 настоящей статьи о целевом использовании, а во-вторых, презюмирует наличие различий в использовании земель под объектами культурного наследия в населенных пунктах и за их пределами. Однако по общему правилу земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий в населенных пунктах, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 94 - 100 настоящего Кодекса (абз. 2 п. 10 ст. 85 ЗК РФ), т.е. применительно к рассматриваемой подкатегории земель - в соответствии со ст. 99. При этом на земельные участки в границах территорий памятников истории и культуры не распространяется действие градостроительного регламента (подп. 1 п. 4 ст. 36 ГрК РФ). В свою очередь, использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, определяется уполномоченными органами исполнительной власти РФ, субъектов РФ или органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).
Границы территорий объектов культурного наследия отображаются на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, и на карте градостроительного зонирования. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах культурного наследия указывается в составе градостроительного плана земельного участка.

На сайте также ищут:
Статья 80. Фонд перераспределения земель
Статья 91. Земли связи, радиовещания, телевидения, информатики
Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений