Земельный кодекс РФ ( ЗК РФ ) с комментариями к статьям

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

См. текст статьи в предыдущей редакции


Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения


Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ в пункт 1 статьи 78 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции


1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.


Информация об изменениях:

Федеральным законом от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ статья 78 настоящего Кодекса дополнена пунктом 3, вступающим в силу с 1 апреля 2010 г.


3. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

<Статья 77 | Статья 78 | Статья 79>

Научно-практический комментарий:

1. Пункт первый комментируемой статьи называет основные направления использования сельскохозяйственных зе-мель и категории граждан и юридических лиц, которые используют данные земли в указанных целях. Однако, на наш взгляд, приводимый перечень субъектов прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не является исчерпывающим.
Прежде всего, что касается юридических лиц, то в абз. 3 указано, что земли сельскохозяйственного назначения ис-пользуются "иными коммерческими организациями", в абз. 4 - "некоммерческими организациями, в том числе...", таким об-разом, имеются в виду все возможные виды юридических лиц. При этом данная статья не дает привязки к обязательной аг-рарной специализации организаций - т.е. приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности (например, подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные ор-ганизации и т.д.). Единственное ограничение установлено на приобретение в собственность земельных участков из сельско-хозяйственных земель юридическими лицами, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, - в соответствии с Законом об обороте зе-мель сельскохозяйственного назначения они пользуются такими участками только на праве аренды.
Среди физических лиц в данной статье упомянуты только граждане. Однако и иностранные граждане, лица без граж-данства и иностранные юридические лица могут использовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе-ния на праве аренды, на что указывает ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Основные направления использования сельскохозяйственных земель гражданами также перечислены в комментируе-мой статье: ведение фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводство и огородничество.
Участниками отношений по поводу земель сельскохозяйственного назначения выступают кроме граждан и юридиче-ских лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Им могут принадлежать на праве соб-ственности участки из земель сельскохозяйственного назначения, но в данной статье они не упоминаются, поскольку сами не используют такие земельные участки, а предоставляют для использования в сельскохозяйственных целях на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам. Особенности порядка предоставления гра-жданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В частности, п. 5 этой статьи определены субъекты предоставления земельных участков из таких земель в аренду без права выкупа.
2. Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" такое хозяй-ство представляет собой объединение граждан (однако оно может быть создано и одним гражданином), связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйст-венной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фик-сируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фер-мерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им. Также членами фермерского хозяйства определяется перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства; обычно одним из таких объектов является и земельный участок.
Как правило, имущество фермерского хозяйства, и земельный участок в том числе, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, но по соглашению между ними имущество хозяйства может находиться в общей долевой собственности членов фермерского хозяйства (в этом случае доли каждого также устанавливаются соглашением).
В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяй-ства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.
При выходе одного из членов фермерского хозяйства из состава хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае доли членов хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фер-мерского) хозяйства, например в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участни-ков. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов призна-ются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раз-дела земельного участка, например о том, кому конкретно на какой местности будет выделен какой участок в счет его доли, спор рассматривается в суде.
Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам чле-ном этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуще-стве, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.
В отличие от фермерского хозяйства личное подсобное хозяйство (ЛПХ), как его определяет Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Регистрации ЛПХ по Закону не требуется. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином - одним или совместно с членами его семьи, в целях удовлетворения личных потребностей на земель-ном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ.
ЛПХ отличаются от фермерских хозяйств прежде всего размерами используемого земельного участка. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве - в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у гражданина, ведущего ЛПХ, устанавливается законом субъек-та РФ. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, то в соответствии с Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве" он обязан либо в течение года произвести отчужде-ние части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями, в частности с уплатой соответствующих налогов.
Для ведения ЛПХ могут использоваться: земельный участок в границах населенного пункта - приусадебный земель-ный участок и земельный участок за пределами границ населенного пункта - полевой земельный участок. При этом приуса-дебный земельный участок используется как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жи-лого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения на нем зданий и строений).
Для коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> предусмотрено несколь-ко возможных форм организаций. Это садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества, потреби-тельские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущест-во общего пользования, приобретенное тем или иным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или неком-мерческого партнерства как юридического лица.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

Граждане могут заниматься садоводством, огородничеством или дачным хозяйством на территории объединения и в индивидуальном порядке, т.е. не являясь членами объединения. В этом случае они вправе пользоваться объектами инфра-структуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческо-го, огороднического или дачного товарищества, партнерства, кооператива.
В садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении любого типа имеются земли, составляющие имущество общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гра-жданам - членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлены особенности прива-тизации садовых, огородных и дачных земельных участков, которая может проводиться как самим объединением по решению общего собрания его членов, так и членами объединения в индивидуальном порядке.
3. Основную по площади часть сельскохозяйственных земель занимают аграрные коммерческие организации различ-ных организационно-правовых форм: открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственно-стью, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитар-ные предприятия. Они действуют на основании ГК РФ, Федеральных законов от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционер-ных обществах" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) <1>, от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответствен-ностью" (в ред. от 29 апреля 2008 г.) <2>, от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (ред. от 1 декабря 2007 г.) <3>. Только о сельскохозяйственных кооперативах имеется специальный Феде-ральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" <4>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 23.
<2> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 1941.
<3> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.
<4> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870.

Указанным Законом в сельскохозяйственных кооперативах решение вопроса об отчуждении и приобретении земли отнесено к исключительной компетенции общего собрания кооператива, причем для принятия такого решения необходимо не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива. Федеральным законом, а также уставом кооператива к исклю-чительной компетенции общего собрания может быть отнесено и заключение других сделок с землей.
Одним из источников формирования имущества любого кооператива являются паевые взносы членов кооператива. В сельскохозяйственных кооперативах учет паевых взносов ведется в стоимостном выражении. В случае внесения в счет пае-вого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением зе-мельных участков) либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится, как правило, правлением коо-ператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание может также принять решение провести денежную оценку паевых взносов независимым оценщиком либо утвердить методику денежной оценки передаваемого иму-щества и поручить правлению кооператива организовать оценку указанного имущества на ее основе; в последнем случае результаты оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива, а на общее собрание выносятся только спорные вопросы.
В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка, как указано в п. 5 ст. 35 Федераль-ного закона о сельскохозяйственной кооперации, проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятель-ности <1>.
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 30 июня 2008 г.) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

При выходе члена кооператива из сельскохозяйственного кооператива встает вопрос о возврате земельного участка, внесенного в счет паевого взноса при вступлении в кооператив.