Земельный кодекс РФ ( ЗК РФ ) с комментариями к статьям

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

См. текст статьи в предыдущей редакции


Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ в пункт 2 статьи 7 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

<Статья 6 | Статья 7 | Статья 8>

Научно-практический комментарий:

1. Российское земельное право основывается на принципе целевого использования земель. В комментируемой статье исчерпывающе определяется перечень из семи целевых категорий. Количество категорий является неизменным с 1991 г., когда указанный перечень был установлен ЗК РСФСР. Положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений.
Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах.
При этом каждый земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.
Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
2. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответствующих статьях ЗК РФ. Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий - охранных, сани-тарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон.
Порядок осуществления зонирования территорий, о котором упоминается в комментируемой статье, регулируется Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с ним градостроительное зонирование - это зонирование территорий му-ниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; а территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установле-ны градостроительные регламенты.
Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса существует несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отноше-нию к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые со-вместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных уча-стков и объектов капитального строительства.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строи-тельства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государствен-ных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласова-ния.
На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюде-ния требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных уча-стков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных неком-мерческих объединениях граждан".
Порядок проведения зонирования территорий регулируют и другие федеральные законы.
3. Среди федеральных законов, к которым отсылает п. 3 ст. 7 Кодекса, прежде всего следует назвать Федеральные за-коны от 30 апреля 1999 г. "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" и от 7 мая 2001 г. "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации".
В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Феде-рации" коренные малочисленные народы Российской Федерации - это народы, проживающие на территориях традиционно-го расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Рос-сийской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый пере-чень коренных малочисленных народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению органов государственной власти субъектов Федерации, на территориях которых проживают эти народы.
Согласно ст. 1 указанного Федерального закона территории традиционного природопользования коренных малочис-ленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации - это особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.
Для осуществления коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федера-ции исторически сложившихся и обеспечивающих неистощительное природопользование способов использования объектов животного и растительного мира, других природных ресурсов законом выделяются территории традиционного природо-пользования таких народов, входящие в состав земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, законодательством могут быть установлены особенности правового режима и иных категорий земель в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.
Так, в соответствии с п. 5 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земель-ные участки из таких земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общи-нам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Пунктом 6 этой же статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.


Смысл данной статьи состоит в том, что нормы Земельного кодекса по общему правилу не имеют обратной силы. Это означает, в частности, что споры, связанные с земельными отношениями, возникшими до введения Кодекса в действие, рас-сматриваются судами с позиций действовавшего на тот момент законодательства.
Так, администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО об обязании ответчика в течение одного месяца освободить от киоска земельный участок и возвратить земельный участок Администрации на основании того, что ответчик пользуется земельным участком без законных оснований.
Суд установил, что подписанный сторонами договор аренды спорного земельного участка является не заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, удовлетворил заявленное Администрацией требование.
ООО обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, считая, что в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок более одного года, поэтому договор от 1 января 1999 г. N 95/1 со сроком действия три месяца нельзя считать незаключенным по этому основанию. С введением в действие ЗК РФ согласно ст. 7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязанность по регистрации такого договора отпала.
После истечения срока действия договора аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 Общество продолжало пользоваться зе-мельным участком при отсутствии возражений арендодателя и вносило арендную плату, поэтому в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной реги-страции и считается заключенным с момента такой регистрации.
Статьей 26 ЗК РФ, введенного в действие с 26 октября 2001 г., предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года, однако спорный договор аренды земли подписан 1 января 1999, т.е. до вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации, а потому действие этой нормы права не распространяется на данные правоотношения согласно ст. 7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О вве-дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Довод заявителя о необходимости применения ст. 610 ГК РФ отклонен как ошибочный, поскольку договор аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 является незаключенным, а потому не может быть возобновлен на новый срок.
В другом случае индивидуальные предприниматели (ИП) К.Л.В. (далее - ИП К.Л.В.) и К.Л.М. обратились в Арбит-ражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Минимущества Московской области в при-обретении заявителями в общую равнодолевую собственность земельного участка для производственных целей. Определе-нием Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2005 г. дело передано по подсудности в Арбитражный суд Москов-ской области.
Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано исходя из того, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возникло у заявителей на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО, которому, в свою очередь, земельный участок был предоставлен на праве постоянно-го (бессрочного) пользования, однако к заявителям это право не перешло. При этом предельные размеры площади участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ. Арбитраж-ный апелляционный суд оставил решение без изменения.
По мнению заявителей кассационной жалобы, границы и площадь спорного земельного участка утверждены поста-новлением главы Одинцовского района Московской области; в Минимущество МО представлялось письмо ОАО с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного) пользования участком; сделка купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, была заключена до введения в действие ЗК РФ 2001 г.; в силу норм ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ заявители получили право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Федеральный арбитражный суд Московского округа нашел судебные акты подлежащими отмене, а дело - направле-нию на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
По договору купли-продажи от 14 октября 1999 г. К.Л.В. и К.Л.М. приобрели у ОАО в равных долях здание производ-ственного цеха и котельной. Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, на основании решения главы администрации Одинцовского района от 28 января 1993 г. был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование фабрике культурно-бытовых товаров, правопреемником которой является ООО. ИП К.Л.В. и ИП К.Л.М. обрати-лись в Минимущество МО с заявлением о приобретении в общую долевую собственность данного земельного участка.
Таким образом, переход к заявителям права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в дейст-вие ЗК РФ, поэтому его положения, в том числе нормы ст. 3, ст. 20 этого Закона, не подлежали применению при решении вопроса о правовом режиме землепользования заявителями спорным участком.
В соответствии с п. 2 ст. 268 ГК РФ право постоянного пользования земельным участком может быть также приобре-тено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость ча-стью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновре-менно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно приведенным нормативным положениям и ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие ЗК РФ к ново-му собственнику вне зависимости от субъектного состава также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество и которое необходимо для его дальнейшего использования.
Таким образом, заявители в данном случае в силу закона приобрели право на земельный участок, на котором распо-ложено принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (право постоянного (бессрочного) пользования).
В связи с этим ошибочны выводы судов обеих инстанций об отсутствии у заявителей права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположена принадлежащая им недвижимость.

На сайте также ищут:
Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Статья 76. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями
Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения