Земельный кодекс РФ ( ЗК РФ ) с комментариями к статьям

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

См. текст статьи в предыдущей редакции


Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

<Статья 29 | Статья 30 | Статья 30.1>

Научно-практический комментарий:

1 - 2. Данной статьей определен порядок предоставления земельных участков для строительства. В целом статьей ус-тановлено несколько процедур предоставления земельных участков:
1) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Предварительное согласова-ние в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование;
2) без предварительного согласования места размещения объекта и с проведением торгов;
3) без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов. В данном случае имеются в виду основания предоставления земельных участков, предусмотренные п. п. 2.1 и 11 настоящей статьи.
Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торги, должно осуществляться с соблюдением как требований, установленных настоящей статьей, так и законодательства о землеустройстве и законодательства о государственном кадастре недвижимости.
Проведение торгов, предметом которых выступает земельный участок, предназначенный под строительство, осущест-вляется с соблюдением требований комментируемой статьи, ст. 38 ЗК РФ, а также ст. ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.
2.1. Пунктом 2.1 настоящей статьи установлены особые условия предоставления земельных участков для развития территорий. Положения данного пункта основаны на нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) об осуществлении действий, именуемых данным Кодексом развитием территорий.
Нормы ст. ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ предусматривают особый порядок предоставления и использования земельных уча-стков для строительства. При этом имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 30 - 30.2, 38 - 38.2 ЗК РФ, однако торги все же проводятся на основании ст. 46.3 ГрК РФ - торги на право заключения договора о развитии территорий.
Согласно ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Категорию "развитие территорий" следует понимать как перечень действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий (ст. 46.2 ГрК РФ):
1) подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории;
2) принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;
3) принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения жилых по-мещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых рас-положены такие многоквартирные дома, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято ре-шение о развитии;
4) предоставление в границах застроенной территории земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении кото-рой принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;
5) создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собствен-ность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам.
Решение о развитии застроенной территории согласно ГрК РФ принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). При этом решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Положени-ем о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Обратим внимание также на то, что согласно п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительст-вом Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъяв-ления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для му-ниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных про-грамм, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень ад-ресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.
При заключении договора о развитии территорий осуществляется освоение территорий, отвечающих признакам, ука-занным в п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ, если на них расположены объекты недвижимости, отвечающие признакам, указанным в п. п. 3, 4 указанной статьи ГрК РФ. Порядок формирования участков, право, на основании которого они предоставляются, порядок предоставления участков подчиняются нормам земельного законодательства. Заметим, что правовая судьба недвижимости, расположенной на таких участках, кроме положений о ее изъятии должна быть определена на основе норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.
Согласно ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (в целях настоящей главы далее также - до-говор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением дру-гих лиц и (или) средств других лиц выполнить следующие обязательства:
подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в от-ношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправле-ния расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);
создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам соци-ального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответ-ствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежа-щими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответ-ствии с п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ;
осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответ-ствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.
Другая сторона договора (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые следующие условия для выполнения обязательств:
утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отно-шении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправле-ния расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой приня-то решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств по договору пре-доставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в гра-ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 ст. 46.2 ГрК РФ.
Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить та-кой договор или иным лицом в соответствии с ч. ч. 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ.
Следует заметить, что такой вид договора, как договор о развитии территорий, Гражданскому кодексу Российской Федерации незнаком. ГрК РФ не именует договор о развитии территорий разновидностью какого-либо договора, установленного в ч. 2 ГК РФ. Но отдельные признаки такого договора, как представляется, сближают его с договором подряда (гл. 37 "Подряд" ГК РФ). В то же время сходство с договором подряда нельзя считать полным, хотя бы с той точки зрения, что заказчик по договору подряда обязан оплатить работы, тогда как договор о развитии территорий оплаты производимых работ не требует. Имеются и иные отличия между этими двумя договорами.
Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории уста-новлен ст. 46.3 ГрК РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок. Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации.
В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации. Таким образом, хотя торги по предоставлению земельного участка в данном случае не проводятся, тем не менее, проведение торгов общей процедурой развития территорий все же предусмотрено.
3 - 13. При применении комментируемой статьи следует обращаться и к иным нормативным актам, также регулирую-щим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка и не противореча-щим нормам данной статьи.
Так, Градостроительным кодексом определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56).
Следует отличать основания и порядок предоставления земельных участков для строительства от общих условий реализации прав на землю правообладателями. Так ст. ст. 40, 41 ЗК РФ установлено, что собственники, пользователи, владельцы земельных участков обладают правом возводить постройки на своих земельных участках. Также согласно ст. 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно п. 14 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ с 1 января 2010 г. при отсутствии правил зем-лепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государствен-ной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Настоящее правило не относится к земельным участкам, на которые не распространяется действие градостроительных рег-ламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также к земельным участкам, предостав-ляемым в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.
При сопоставлении норм п. п. 1, 4 и 11 настоящей статьи можно сделать вывод о том, что при предоставлении земель-ных участков для целей, указанных в п. 11, проведение торгов не требуется.

На сайте также ищут:
Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка
Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков
Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Статья 64. Рассмотрение земельных споров
Статья 48. Основания прекращения сервитута